図解：全国の空き家数の推移
「不動産投資は、多額の自己資金や高い年収を持つ一部の人だけのもの」—— そう思っている方は少なくありません。
しかし日本には今、放置されたまま増え続ける「空き家」という社会課題があります。 この記事では、その空き家問題を割安な仕入れの機会として捉え直す 「格安中古物件投資」の基本的な考え方を、はじめての方向けに解説します。
日本の空き家はどれくらいあるのか
総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本全国の空き家数は約849万戸にのぼり、 総住宅数に占める割合は13.6％にのぼります。 （出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」）
さらに株式会社野村総合研究所の予測では、2038年には空き家数が2,303万戸、空き家率は31.5％にまで 上昇するとされています。 （出典：野村総合研究所） 人口減少・少子高齢化が続く限り、この傾向はしばらく続くと考えられます。
持ち主が高齢になって施設に入居したり、相続した家族が遠方に住んでいて管理できなかったりして、 固定資産税だけがかさんでいく——そんな「負の資産」となった空き家が、日本中に増えています。 所有者にとっては、多少安くても手放したいというのが本音であることが多く、 これが私たちにとっては「割安に仕入れられる機会」になります。
格安中古物件投資とは何か
格安中古物件投資とは、一般の投資家が敬遠しがちな空き家や再建築不可物件などを、 市場価格より割安に仕入れ、最小限のリフォームで貸し出すことで収益を得る投資手法です。
取り扱う物件の価格帯は、100万円台〜500万円が中心とされています。 新築の投資用マンションが数千万円〜億単位で取引されるのに比べると、 まったく次元の異なる、参入障壁の低い世界と言えるでしょう。
また、こうした物件は金融機関の融資が付きにくいことから、現金で購入するのが基本戦略です。 銀行の融資審査そのものが発生しないため、年収や勤務先といった個人の「属性」に左右されにくいのも 特徴の一つです。この点については、 少額×現金で始める戸建て投資｜属性に左右されない理由 で詳しく解説しています。
一般的な不動産投資では、仕入れ・リフォーム・客付け・管理・売却という工程ごとに、 異なる専門業者へ依頼するのが通例です。格安中古物件投資では、この一連の流れを 一貫した視点で捉え、それぞれの工程でコストと収益のバランスを見極めることが基本になります。
利回りの目安と、その考え方
一般に、都心の新築マンション投資の表面利回りは3〜5％程度とされています。 これに対して格安中古物件投資では、表面利回り15〜25％になる例も珍しくないとされています。
利回りが高くなりやすい理由はシンプルで、「年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」という 計算式において、分母である物件価格そのものが小さいためです。
例えば、150万円で物件を購入し100万円のリフォームを行った場合、総投資額は250万円です。 この物件で月々38,000円の家賃収入が得られたとすると、年間家賃収入は45.6万円。 表面利回りは「45.6万円 ÷ 250万円 × 100 ＝ 18.24％」という計算になります。
利回り計算のイメージ（モデルケース）
※これはあくまで一般的な考え方を示すモデル計算です。実際の利回りは物件の状態・立地・ 市況によって大きく異なり、将来の収益や成果を保証するものではありません。 表面利回りには固定資産税や火災保険料、修繕費といった経費が含まれていない点にも注意が必要です。
ここでは表面利回りの計算のみを紹介しましたが、実際の投資判断では経費を差し引いた 「実質利回り」まで確認することが欠かせません。表面利回りと実質利回りの違い、 2つの計算式の使い分けについては、 築古戸建ての利回り計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い で詳しく解説しています。
この例のように、総投資額の中でリフォーム費用が占める割合は決して小さくありません。 「どこまでリフォームするか」という判断そのものが利回りを左右する重要なポイントであり、 実例にもとづく費用感や優先順位の考え方は、 ボロ戸建てのリフォーム費用の考え方｜どこまで直すのが正解か で詳しく解説しています。
気をつけたい主なリスク
格安中古物件投資には、価格の安さゆえのリスクも存在します。代表的なものは次の通りです。
隠れた欠陥リスク
再建築不可リスク
長期空室リスク
税金・経費リスク
自然災害リスク
- 隠れた欠陥リスク：購入後に雨漏りやシロアリ、柱の腐食などが見つかり、想定外の修繕費がかかることがあります。
- 再建築不可リスク：接道義務を満たさない土地では、建物を取り壊すと再建築できません。
- 長期空室リスク：築年数の古い物件は、一般的な物件と同じ条件では入居者が見つかりにくい場合があります。
- 税金・経費リスク：固定資産税や火災保険料、売却時の譲渡所得税などの負担を見込んでおく必要があります。
- 自然災害リスク：地震や台風などによる損害は、火災保険・地震保険への加入で備えるのが基本です。
重要なのは、「安いから怖い」で終わらせず、リスクを具体的な金額として見積もり、 事業計画に織り込んでおくという考え方です。
こうしたリスクが実際にどんな失敗として現れるのかは、 ボロ戸建て投資の失敗例7選｜築古戸建てで後悔しないための回避策 で具体的なパターンごとに解説していますので、あわせてご覧ください。 また、契約前にチェックすべきポイントを一覧化した 買ってはいけない築古戸建てチェックリスト｜プロが見るポイント もあわせて確認しておくと安心です。
特に長期空室リスクは、「入居者の窓口をどこまで広げられるか」という客付けの工夫次第で 大きく左右されます。空室を防ぐ具体的な戦略は、 築古戸建ての客付け・入居募集のコツ｜ボロ屋でも入居は決まる で詳しく解説しています。
出口戦略の基本「5年の壁」
不動産を売却して利益が出た場合、その利益には譲渡所得税がかかります。 この税率は、物件の所有期間が5年を超えているかどうかで大きく変わります。
- 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率は合計約39％
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率は合計約20％
（出典：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」「長期譲渡所得の税額の計算」）
図解：譲渡所得税率の違い（5年の壁）
このため、格安中古物件投資における基本的な出口戦略は、「最低でも5年間は保有し、 長期譲渡所得の税率が適用されるタイミングで売却を検討する」というシンプルなものになります。 もちろん、これはあくまで一般的な原則であり、物件の状態や市況に応じて柔軟に検討する視点も必要です。
売るべきか持ち続けるべきか、より具体的な判断基準や売却失敗リスクへの備え方は、 築古戸建ての出口戦略｜売るか持ち続けるかの判断基準 で詳しく解説しています。
はじめの一歩をどう踏み出すか
ここまで見てきたように、格安中古物件投資は、少額資金から始められる可能性がある一方で、 物件の目利きやリスクの見積もりには一定の知識と経験が求められます。
そもそも、こうした物件をどこで見つければよいのか——という探し方の入り口については、 ボロ戸建ての探し方｜格安中古物件はどこで見つかる？ で詳しく解説しています。
ボロリッチは、こうした格安中古物件投資の考え方を学びながら、実際の物件紹介や購入サポートを 通じて一歩を踏み出せる不動産投資コミュニティです。
まとめ
日本の空き家は今後も増えていくと予測されており、それは私たち投資家にとって 仕入れの機会が増え続けることを意味します。一方で、価格の安さにはそれ相応の リスクがあることも事実です。正しい知識を身につけ、リスクを「想定内」に変えていくことが、 この投資手法と長く付き合っていくための鍵になります。
物件の探し方については ボロ戸建ての探し方｜格安中古物件はどこで見つかる？で、 リフォーム費用の考え方については ボロ戸建てのリフォーム費用の考え方｜どこまで直すのが正解かで、 入居者を見つける客付けのコツについては 築古戸建ての客付け・入居募集のコツ｜ボロ屋でも入居は決まるで、 売るか持ち続けるかの出口戦略については 築古戸建ての出口戦略｜売るか持ち続けるかの判断基準 でも詳しく解説していますので、あわせてお読みください。